小区电梯广告收入被物业侵占　多数业主不知情

　　离《物权法》的正式实施还有短短数月，面对悄悄潜入小区的电梯广告，市民张先生却仍然质疑：物业公司当初设立广告牌，自己本该有权知道的，怎么没人来告诉他？每个月广告收费多少，总有个数，物业公司为什么不公布出来呢？另外，本应属于业主的电梯广告收益，为什么业主一分钱都没拿到呢？

　　对此，本报记者调查了12个小区，七成业主对于小区电梯广告收入的去向一无所知，而其中有相当一部分物业公司却将其占为己有。对此，《物权法》专家等皆表示，必须明确这项费用是归业主所有，同时对于具体的返还形式，也提出了建议。

●记者调查

　　多数业主不知电梯广告收入归自己

　　为了弄清楚小区中电梯广告收益的归属和用途，记者先后走访了十二个小区、四十几位业主和六家物业公司。在被问及小区中电梯广告的收入多少、目前归谁所有、做何用途等问题时，绝大多数业主的反应是感到迷茫。

　　“电梯里出现电视广告不是一两天了”，家住徐汇区凯悦公寓的业主徐先生对于电梯广告再熟悉不过了。在他们楼的电梯里，经常会被贴一些房地产以及银行理财产品；静安康寓的电梯里则贴着通讯广告，这里的业主，天天都被“中国电信”冲击着。

　　针对这一现象，记者在业主中进行了一次调查。当问道：“每天面对电梯间内的商业广告，您是否考虑过广告收益该归谁？”有三位表示归业主，占被访者人数的7.5％；有8位表示，自己没考虑过此问题，占被访者人数的20％；有29位选择“收益归谁不能确定”，占被访者人数的72.5％。在回答“每个月的电梯广告收益，物管部门是否公布”？有37位表示，所在小区从未公布，占被访人数的92.5％。

　　对于绝大部分业主来说，从来没有得到过电梯内的广告收入，这意味着业主广告收益问题上的权利被侵犯。同时也显示出，如果业主都对小区公共区域使用权概念不清，就会将使用权拱手让给了开发商或物业公司。

　　【这块奶酪有多大】

　　业内人士：一个镜框广告每月可收960元左右

　　上海框架广告发展有限公司在上海住宅楼宇电梯间广告市场占有率高达91%，有关负责人在接受本报记者采访时表示，每个“媒体位”即每个镜框广告的报价在960元/月左右。

　　根据记者的观察，一栋楼一般有两台电梯，每个电梯间里的广告位一般为两个，照此计算，这些电梯间的广告收入每月接近4000元。而该人士同时表示，他们是同物业签订的协议。据一位知情人士透露，电梯广告的价位总体并不高，但如果小区比较高档，收费也会高一些；如果某部电梯涉及的楼层多，收费也会高一些。

　　就此，记者又对几家开展电梯广告业务的公司和两家物业公司进行了调查。某广告公司广告部的徐女士说，电梯间的“媒体位”即每个镜框广告的报价收费价格按照镜框大小，价格也不相同。30×30厘米、30×40厘米的镜框价格为200元／月，40×60厘米的价格300元／月，广告发布时间最少为3个月，发布在电梯间正面的广告，价格比侧面的稍高。

　　电梯口的楼宇电视广告价格，每天滚动播放60次，价格依播放时间的长短而定。每天播放60次、每次5秒的价格为1万元／月；每天播放60次、每次15秒的价格为3万／月；每天播放60次、每次30秒的价格为5万／月。另据某广告公司广告部的王先生讲，每个“媒体位”的价格和楼层高低也有关系，上了20层，价格一般会涨10％至20％。

　　【谁动了我的奶酪】

　　一笔收入四种流向：物业公司占为己有

　　记者调查发现，现在本市小区电梯广告收入一般有四种去向，而其中，竟有物业公司将其纳入自身利润中。

　　1、入物业的账，由业委会监管。沪上某楼盘管理处王主任告诉记者，小区电梯广告确实是管理处在经营，但收入是全体业主的。因为业委会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业委会进行监管。她表示，管理处并没有从电梯广告收入中收取一定的管理费。

　　2、由物业公司代管。也有物业表示，“我们是新建小区，由于业委会还没成立，因此这笔广告费用由物业代为保管，等业主委员会成立了，我们就移交过去。”

　　3、补充物业维修基金。有的物业公司表示，目前公司将这笔费用主要用作补充维修基金在使用，“虽然这是物业公司的一笔额外收入，但我们并没有侵占这笔费用，相反我们把它补充到维修基金中去了，应该也是属于返还给了业主。”

　　4、物业公司占为己有。也有一些小区的物业公司透露内幕：这部分收入一部分本来属于业主，应该用于小区建设，却被物业公司纳入了自身收入之中。在一些小区的电梯里，发现面对各类产品广告，多数小区居民熟视无睹。一家物业管理公司的负责人在接受采访时说，大多数物业管理公司是亏本经营，小区广告收入是一种补贴。

　　●《物权法》专家建议

　　物业应公开广告收益具体分配可协商解决

　　■电梯广告收入应归全体业主所有，但如何返还却遇到了一些现实问题。

　　■物业公司应当公布收益，由于还没有可执行的细化规定，可以通过协商并公示的方式进行合理分摊。

　　■如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门进行投诉或者通过法律手段解决。

　　新公布的《物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　而物业管理行业有关专家在接受记者采访时也表示：“电梯间属于公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。但在实际操作中，如何返还却遇到了一些现实问题。”

　　由于业主委员会一般都没有自己的账户，所以电梯间广告收入这笔钱还是在物业公司手里，一般应用来补充物业管理费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金里。不过，由于物业公司在经营电梯广告上投入了劳动，它可以收取一定的管理费用。

　　另一方面，记者在采访中获悉，位于宜山路的明辉苑就是由业委会出面与物业进行协商，在物业公开了近年来电梯广告所得以及支出的明细单之后，剩余收入按照三七分成的比例由物业与业主共享，其中归业主所有的70%划入业委会名下的账户。

　　就此，《物权法》研究学者建议，首先物业公司应将全年广告收益的具体数额与用途进行公布，让所有的业主心中有数，明白这部分收入的去向。其次建议小区业主委员会介入，以保护业主权益。

　　由于目前这方面还没有可执行的细化规定，如果出台这样的政策，参考物业公司招商所花去的成本和应取得的合理收入，将广告收入在业主和物业公司之间按照一定比例合理分摊，并将广告合同在小区内公示。这不但便于操作，也便于监督，大家都清楚规则后也不会发生矛盾。如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门进行投诉或者通过法律手段解决。

　　【他山之石】

　　公共收益抵冲物业费

　　“业权分配”已在北京市华远的项目上试行。2003年，华远“业权”研究成果经过北京市小区办的认可，批准在华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦这两个写字楼、商务公寓综合项目试行。

　　这两个项目入驻前，华远地产与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。据了解，2005年两项目首年入住，两个项目的广告经营、场地租赁等“业权”收入达到了115万元；2006年，业权收益和物业费结余共计437万元，根据“业权分配”原则，这两个项目的业主在2007年需要缴纳的物业费要比往年减免很多。